Главная | Право регулирование сделок с земельными участками

Право регулирование сделок с земельными участками

Дарение - действие, в результате совершения которого одна сторона даритель передает или обязуется передать безвозмездно другой стороне одаряемому право собственности или иное имущественное право на земельный участок. Залог ипотека земельного участка означает действие, когда собственник либо арендатор земельного участка залогодатель берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступлении установлен ных событий передать свои права на земельный участок другому лицу залогодержателю взамен на предоставляемый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе основанное на купле-продаже, аренде, других договорах или причинении вреда.

Событиями, служащими основанием возникновения права залогодержателя на земельный участок, является невыплата предоставленного займа либо невыполнение иного обязательства к определенному сторонами времени.

Залог представляет собой одну из форм обременения земельного участка. Объектом залога могут быть право частной собственности на земельный участок либо земельную долю в общей собственности, а также право аренды. Не могут быть предметом залога земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, пожизненном наследуемом владении либо пользовании.

Не допускается залог права частной общей собственности либо аренды полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Внесение земельной доли в уставный складочный фонд юридического лица является особой формой сделки, установленной только для собственников земельных долей.

Внесение права собственности или пользования земельной долей допускается только в том случае, если это прямо установлено учредительным договором данной сельскохозяйственной организации. При передаче права собственности на земельную долю сельскохозяйственная организация как юридическое лицо приобретает право собственности, и соответственно собственник пере данной земельной доли его теряет.

Право нового собственника организации удостоверяется надлежащим образом, зарегистрированным государственным свидетельством.

В качестве формы контроля применяется государственная регистрация земельно-правовых сделок, производимая в соответствии с Федеральным законом от 21 июля г. Поскольку в договоре фиксируется арендная плата, обе стороны имеют гарантию, что она не будет изменена односторонним решением кого-нибудь из них. Если собственник считает, что арендатор истощает переданную ему сельскохозяйственную землю, не вносит вовремя арендную плату, уклоняется от контакта с собственником, то все понудительные меры он может предпринять только через суд или через третейское разбирательство если арендатор согласится на этот последний вариант.

Собственник не вправе самовольно изгнать арендатора с земли или создать ему условия, при которых тот не может продолжать свою деятельность. Он не обладает также правом самовольно забрать у арендатора его инвентарь или урожай с земли в счет следуемого собственнику платежа.

Если арендатор возводит постройки или проводит капитальное улучшение земли, то после окончания срока аренды он должен оставить в пользу собственника все неотделимые улучшения, получив от собственника компенсацию за них. Но если такие работы арендатор выполнял без согласия собственника, то последний вправе не компенсировать арендатора, поскольку закон не установил иное. Следует иметь в виду, что если по окончании срока аренды арендатор захочет его продлить, заключив новый договор, то собственник вправе поднять плату за землю.

При этом он получит возможность учесть те прочные земельные улучшения, которые арендатор произвел ранее. Поэтому обязанность собственника компенсировать арендатора за успешно выполненные тем мелиоративные и защитные работы имеет не только правовую, но также этическую сторону.

Выше упоминалось, что при наличии арендатора на частной земле государственные и муниципальные налоги и повинности, относимые к земле, обычно падают не на собственника, а на арендатора. Такой порядок объясняется тем, что после сдачи земли в аренду собственник не всегда находится в том же месте, где располагается его земля. Поэтому государственным налоговым органам удобно или даже необходимо контактировать не с собственником, а с арендатором земельного участка.

С него же им удобно получать падающие на землю налоги и сборы. Но выплаченные арендатором налоги и сборы будут учтены им при взносе арендной платы собственнику земли.

Арендная плата является обязательным условием любого договора аренды. Как правило, арендная плата выражается в денежной форме и отображается в двух ставках: При этом первый арендатор полностью порывает свои отношения с арендодателем.

Если арендованный участок принадлежит государству или муниципальному образованию, то арендатор вправе передать его третьему лицу и самому выйти из договора с собственником только в том случае, если он сам арендовал его на срок свыше пяти лет. При субаренде землю в аренду сдает не собственник, а ее арендатор — по общему правилу с разрешения собственника. При этом возникают трехуровневые отношения между собственником земли, ее арендатором и субарендатором.

Договор субаренды не может распространяться на время, выходящее за пределы договора аренды. По-гречески это слово обозначает залог. Залогом обычно называют заклад вещи, то есть ее передачу от должника к кредитору для обеспечения долга. При этом должник именуется залогодателем, а кредитор — залогополучателем держателем. Должник должен быть собственником заложенной вещи. Если долг не возвращается, то кредитор вправе продать вещь сам или через профессионального посредника.

Удивительно, но факт! Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой — возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры.

Из полученной суммы он имеет право удержать причитающийся ему долг с наросшими процентами. Производственный земельный контроль осуществляется собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка в ходе осуществления хозяйственной деятельности на земельном участке.

Лицо, использующее участок, обязано предоставить сведения об организации производственного земельного контроля в специально уполномоченный орган государственного земельного контроля в порядке, установленном Правительством РФ. Земельный контроль может иметь несколько стадий: Мониторинг земель выполняет базовую, связующую роль всех иных мониторингов и кадастров природных ресурсов.

Объектами государственного мониторинга земель являются все земли в РФ. Мониторинг земель включает непрерывное наблюдение за использованием земель в соответствии с категориями и целевым назначением земель. Государственный мониторинг земель осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и местными программами.

Порядок осуществления государственного мониторинга земель устанавливается Правительством РФ. Цели мониторинга земель — выявление изменений состояния земель, их оценка, прогноз, предотвращение и устранение последствий негативных процессов, выработка рекомендаций, совершенствование и внедрение новых методов дистанционного зондирования, технических средств и технологий мониторинга земель.

Задачами мониторинга земель являются: Принципы ведения мониторинга земель: Содержание мониторинга земель — систематическое наблюдение за состоянием земель, выявление изменений и оценка: В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории государственный мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным.

Методы ведения мониторинга земель: Ведение земельного кадастра тесно связано с осуществлением мониторинга земель и землеустройства. Государственный земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в РФ, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, о субъектах прав на земельные участки.

Удивительно, но факт! В целях предотвращения деградации земель, восстановления плодородия почв допускается консервация земель.

Государственный земельный кадастр ведется по единой для РФ системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

Целью создания и ведения государственного земельного кадастра является информационное обеспечение: Принципы ведения государственного земельного кадастра: Государственный кадастровый учет земель — действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках. Земельный кадастр ведется органами исполнительной власти и осуществляется в процессе инвентаризации и мониторинга земель, госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инспекционного контроля, землеустройства.

Документы о кадастровом учете земель подразделяются на основные, вспомогательные и производные.

Удивительно, но факт! К первой группе относятся такие виды сделок, как купля-продажа права частной собственности на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты планы. При проведении кадастрового учета проверяются представленные документы, составляются описания земельных участков, присваиваются кадастровые номера участкам, изготавливаются кадастровые карты планы и формируются кадастровые дела.

Функции ведения земельного кадастра реализует Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Документы, подготовленные в результате проведения землеустройства, используются при ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель. К видам землеустроительной документации относятся: Организация и порядок проведения землеустройства.

История земельного законодательства России и его современные задачи

Основанием проведения землеустройства являются решения уполномоченных исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления, собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, решение суда.

Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях, предусмотренных федеральными законами. Сведения о землеустройстве носят открытый характер, за исключением сведений, составляющих государственную тайну, и сведений, относящихся к личности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

При осуществлении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за 7 календарных дней до начала работ. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства. Заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы.

Юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить работы по землеустройству при наличии специальной лицензии разрешения. Функции по землеустройству реализуются Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, которое осуществляет землеустроительное обеспечение на землях, находящихся в федеральной собственности, оказание услуг в сфере землеустройства, государственного кадастрового учета, государственной кадастровой оценки земель, оценки иных объектов недвижимости, проведение экспертизы землеустроительной документации.

Правовое регулирование порядка исчисления и уплаты земельного налога осуществляется Налоговым кодексом РФ. Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. В отношении участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

По завершении строительства и госрегистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока проектирования и строительства сумма налога, уплаченного в течение периода проектирования и строительства сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога.

В отношении участков, приобретенных в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 4 в течение периода проектирования и строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до государственной регистрации.

В отношении участков, приобретенных в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога производится с учетом коэффициента 2 в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок.

Правовое регулирование арендной платы осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Если по истечении 3 лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства за исключением индивидуального жилищного строительства не введен в эксплуатацию построенный на участке объект недвижимости, арендная плата устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах. По завершении строительства и государственной регистрации, прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока проектирования и строительства сумма налога, уплаченного в течение периода проектирования и строительства сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Если при свободной купле-продаже юридическое значение имеет свободное волеизъявление двух сторон — покупателя и продавца, то при аукционно-конкурсной продаже господствующей является воля покупателя — победителя данного конкурса аукциона. При этом воля продавца земельного участка, выставившего его на конкурс аукцион , теряет юридическое значение, и он не вправе в одностороннем порядке изменить условия данного конкурса аукциона и его последствия[16, c.

Процедура аукционно-конкурсной продажи земельных участков значительно жестче процедуры свободной продажи земельных участков, поскольку если нарушения первой являются основанием к признанию торгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми основаниями практически невозможно. Порядок продажи с публичных торгов определен в ст. Процедура свободной продажи земельных участков усложняется, если продается доля в объединенном земельном массиве, принадлежащем нескольким земельным собственникам, поскольку при продаже доли общей собственности другому лицу остальным участникам общей долевой собственности предоставляется право преимущественной покупки продаваемой доли.

Следовательно, нарушение процедуры выявления волеизъявления сособственников на покупку продаваемой доли может быть признано судом по иску любого из них основанием для признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной [16, c.

Процедура свободной продажи земли зависит от того, находился ли продаваемый земельный участок в чьей-либо собственности или он выделяется из земельного массива земель запаса и продается впервые например, местной администрацией.

Удивительно, но факт! С одной стороны, земельные отношения были и остаются предметом внимания со стороны земельного законодательства, с другой стороны, они начинают регулироваться нормами гражданского права.

В последнем случае процедура продажи дополняется землеустроительной процедурой отвод участка в натуре на местности, установление его границ, составление документа, определяющего целевое назначение участка и т.

Наконец, процедура свободной продажи земельных участков зависит от того, кто является его продавцом. Если продавец — местная администрация, то процедура усложняется подачей и рассмотрением заявления покупателя о продаже земельного участка, процедурой коллегиального и по отделам администрации рассмотрения заявления, принятием решения о продаже, на основе которого и оформляется купчая на продаваемый земельный участок [16, c. Поскольку земля является недвижимостью, то, как правило, продажа земельного участка осуществляется совместно с продажей возведенных на нем строений, сооружений, коммуникаций и других недвижимых объектов, сделки с которыми урегулированы общими нормами гражданского права.

В силу этого процедура продажи земельных участков с находящимися на них, к примеру, жилыми домами включает в себя одновременную процедуру оформления и имущественной, и земельно-правовой сделок [16, c. Юридическое оформление земельно-правовых сделок по купле-продаже земельных участков не всегда совпадает с фактической реализацией этой сделки, поскольку земля — не вещь, которую продавец может завернуть в бумагу и отдать покупателю.

Процесс передачи проданного участка занимает определенную часть времени и связан с осмотром, приведением в оговоренное сделкой купли-продажи состояние земли. Покупатель вправе, если это состояние не соответствует оговоренному в сделке, требовать от продавца приведения продаваемого участка в состояние, соответствующее договору купли-продажи земельного участка [16, c. Продавец не вправе задерживать исполнение законного требования покупателя, поскольку за каждый день задержки передачи земельного участка в требуемом состоянии покупатель вправе взыскивать с продавца убытки [16, c.

Наконец, покупатель вправе сам за счет своих средств привести купленный земельный участок в оговоренное сделкой состояние со взысканием через суд с продавца стоимости понесенных расходов и убытков, которые возникли за период нахождения участка в ненадлежащем состоянии [16, c.

Кроме того, недействительными являются сделки с пороками в субъекте: Суд может признать недействительной как всю сделку, так и ее часть.

Удивительно, но факт! Кадастровая стоимость земельных участков применяется в целях налогообложения и в отдельных случаях продажи участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Признание недействительной части сделки не влечет недействительности всей сделки, если она могла быть совершена без включения недействительной части. Так, земельное право не отказывается от методов административного регулирования, тогда как для гражданского они чужды. Если сделки с землей имеют чисто имущественный характер, то "дух" гражданского права должен преобладать и в соответствующих нормах земельного законодательства.

Если же такие сделки в тех или иных случаях подчиняются односторонним предписаниям государства, то для соответствующею регулирования подходят в основном только нормы земельного законодательства. Приведенные непростые вопросы не получили еще освещения в правовой литературе.

В какой-то мере это объясняет существующим "отраслевым" делением исследователей на цивилистов, административистов и так далее. Между тем, сложный характер земельных правоотношений во многих случаях требует устранения имеющихся "барьеров" в науке права и проведения комплексного исследования. Настоящая диссертация представляет собой попытку именно в этом направлении.

Между тем, земельное право, как и другие отрасли природоресурсового права, является предметом ведения как Российской Федерации; так и ее субъектов. Таким образом, регулирование земельных отношений оказывается не только разноотраслевым, но и разноуровневым применительно к органам власти. Это увеличивает риск появления коллизионных норм. Возникают и другие вопросы, порожденные земельной реформой в стране.

Основная идея заключается в том, что рыночные отношения не должны обходить землю. Только при условии, что государственный интерес будет дополнен частным или общественным интересом, можно ожидать, что задачи охраны, рационального использования и улучшения земли получат свое правильное разрешение-Множество правовых проблем, возникающих на практике, привлекло пристальное внимание ученых юристов различных отраслей права, 8 особенно представителей теории гражданского и земельного права.

Настоящее исследование в значительной степени облегчается уже имеющимися в юридической литературе разработками по проблемам применения гражданского права при регулировании земельных отношений Г. Взгляды на природу земельных отношении, как имущественных были сформулированы еще в годах учеными-юристами, пытавшимися по новому определить содержание этих излишне политизированных отношений, что потребовало бы коренную ломку существовавшего тогда земельного строя в стране С.

Но эти взгляды не получили поддержки у официальной экономической и юридической науки. Слишком сильны были позиции сторонников командно-административных решений всех, в том числе и земельных вопросов советской экономики. Положение в обществе и науке резко изменилось с началом земельной реформы в стране. Наметилось сближение взглядов ученых-цивилистов и специалистов земельного права, признавших земельные отношения имущественными.

Как представляется, развитие сделок с землей, которое предусмотрено законами аграрно-земельной реформы, идет в двух основных направлениях. Учитывая экономическую ценность земель, причастные лица будут 9 совершать с землей так называемые возмездные сделки, материальные выгоды от которых должны получать обе стороны. Поскольку сделки имеют тенденцию передавать материальные ресурсы из рук менее эффективного их обладателя в руки более эффективного, от сделок с землей должны выигрывать не только их участники, но и общество в целом.

Таконо первое направление, которое призвано обеспечивать законодательство. Участниками подобных сделок будут в первую очередь частные лица и их объединения. Но получение дохода от сделок с землей должно привлекать и органы власти, имеющие право распоряжаться государственной землей, Поэтому возмездные сделки с землей будут чем дальше - тем больше осуществлять также государственные органы.

Распоряжаться процессом приватизации земель федеральный закон поручает местным властям, но порядок приватизации оставляет в основном за федеральными органами. При этом федеральным органам приходится мириться с тем, что во многих регионах приватизация земель происходит "по-особому", хотя федеральные законы в принципе устанавливают единый порядок перехода части государственных земель в основном сельскохозяйственного назначения в руки частного сектора.

Второе направление сделок с землей - безвозмездное.

Правовое и социально-экономическое значение сделок с землей

В основном оно предполагает распоряжение государственной землей со стороны 10 государственных органов имеющих полномочия на такое распоряжение не с целью получения непосредственной финансовой прибыли, а идя достижения публичных выгод. Такие выгоды предполагаются при наделении землей частных и публичных организаций, не преследующих целей получения прибыли научные, образовательные, природоохранительные и т. Вместе с тем, наделение землей госбюджетных и иных некоммерческих организаций вряд ли должно производится во всех случаях бесплатно как это наблюдается нередко в настоящее время.

Поскольку эти организации не освобождаются от всех других платежей, вроде коммунальных, нет оснований освобождать их от платы за землю. Хотя земельные отношения в таких случаях будут выглядеть рыночными только формально госбюджетные организации должны получать субсидии из бюджета для покрытия своих расходов , тем не менее такой вариант будет полезен, так как он должен заставить претендентов на земхоо более тщательно рассчитывать свои потребности в земле и стремиться удовлетворить их за счет земель, имеющих минимальную народнохозяйственную денежную ценность.

В подавляющем числе случаев акты государства по приватизации сельскохозяйственных земель и по наделению ими фермерских хозяйств в индивидуальную, а работников колхозов и совхозов - в общую коллективно-долевую собственность не требует платы за землю. С финансовой точки зрения, эти акты означают потерю для государственного II бюджета, но с народнохозяйственных позиций, как предполагается, они должны оправдаться в результате вызванного ими подъема сельскохозяйственного производства.

В процессе массовой приватизации сельскохозяйственных земель часть этих земель неизбежно должна попасть в руки неумелых или даже недобросовестных лиц, не имеющих возможности или даже намерения вести на этих землях сельскохозяйственное производство. Земельное законодательство может и должно быть инструментом сокращения подобных случаев до минимума.



Читайте также:

  • Стать по получении взятки