Главная | Бевзенко р.с принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Бевзенко р.с принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Таким образом, специфика правового режима недвижимого имущества заключается в наличии публично-правового элемента в регулировании частноправовых отношений, в которых объект субъективных прав -недвижимость. Таким элементом является государственная регистрация прав на имущество.

Удивительно, но факт! Однако и это не последний шаг в деле использования информационных технологий при осуществлении регистрационного режима.

Она не признается правообразующим юридическим фактом, а представляет собой особый способ введения недвижимого имущества в гражданский оборот. Организация регулирования оборота недвижимого имущества зависит от того, какие принципы заложены в соответствующей системе регулирования. Выделяют материально-правовые и формальноправовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [5].

Если материально-правовые принципы лежат в основе системы государственной регистрации возникновения, изменения, обременения и прекращения прав на недвижимость, то формально-правовые принципы определяют структуру органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Principles of the state registration the rights to real estate

Формальное право не свойственно каким-либо иным институтам частного или публичного права и опосредует отношения по организации оборота недвижимости [1]. Материально-правовые принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Он освещался в работах И. Организация регулирования оборота недвижимого имущества зависит от того, какие принципы заложены в соответствующей системе регулирования. При этом часто не все принципы закреплены нормативно, однако это не исключает значимости принципов как основных руководящих идей, лежащих в основе этого правового института.

Принципы государственной регистрации прав на недвижимость отражают объективные потребности организации оборота недвижимости. Произвольный подход к конструированию норм, организующих оборот недвижимости, не приведет к желаемой цели - созданию непротиворечивой и эффективной системы права недвижимости.

Следует отметить, что не все принципы могут быть одновременно зафиксированы в единой системе организации оборота недвижимости. Но сейчас чаще всего земельные участки передаются под застройку на праве аренды. Позиция арендатора не обладает достаточной прочностью, которую дают вещные права и которая актуальна в строительстве. В-третьих, стоит учитывать, что для возникновения права собственности на объект при строительстве должны быть соблюдены правила, исключающие квалификацию объекта как самовольного, ибо в отношении последнего право собственности может возникнуть только на основании судебного решения ст.

Сейчас непонятно, какое именно лицо может обращаться в суд в случае, например, физического захвата строения до регистрации прав на объект. Права собственности на недвижимость до регистрации нет ст. А раз нет права собственности, то невозможна не только защита права, но и защита титульного владения ст. Возникновение права собственности с момента возведения объекта обеспечит правообладателю возможность результативной вещно-правовой защиты.

В приведенном случае он сможет подать иск об освобождении здания захватчиками, который можно квалифицировать как виндикационный.

Удивительно, но факт! Весьма сложный случай применения принципа внесения составляют законодательные предписания в отношении приобретательной давности.

Высказывалось мнение о том, что момент возникновения права собственности на построенный объект необходимо связать с датой подписания акта сдачи объекта в эксплуатацию Е. Это решение является половинчатым, ибо не снимает проблемы правового вакуума до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Приобретение права собственности на вновь возведенный объект недвижимости по законодательству РФ: С учетом изложенного может быть предложена следующая редакция ст. Распоряжение объектом недвижимости возможно с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав".

Перейдем к рассмотрению принципа публичной достоверности бесповоротности. Однако требование государственной регистрации сделок, сопровождавшееся таким последствием отсутствия регистрации, как ничтожность сделки, было не просто безболезненным упущением прежней редакции ГК. Гражданский оборот настойчиво искал договорную конструкцию, которая позволяла бы связать участников сделок с недвижимостью обязательством осуществить государственную регистрацию перехода права собственности с жилой недвижимостью выход был найден в получившей широкое распространение практике заключения предварительных договоров , а также способ проводить частичные платежи до регистрации перехода права что выразилось в практике включения в предварительные договоры условия об обеспечительном платеже.

Отмена требования государственной регистрации подавляющего числа сделок с недвижимостью сделала возможным достижение всех упомянутых целей: Кроме того, следует отметить то, что продавец по договору купли-продажи может принять на себя обязательства перед покупателем передать в собственность недвижимую вещь и в том случае, когда на момент подписания договора он не является собственником недвижимости [17].

Если к моменту, когда договор должен быть исполнен, продавец так и не приобрел собственность на недвижимую вещь и потому не сможет исполнить договор , он понесет перед покупателем ответственность за нарушение договора в виде обязанности возместить убытки и уплатить неустойку если она установлена договором.

Удивительно, но факт! Составители проекта российского Вотчинного устава далее — ВУ назвали в качестве главных оснований вотчинной системы следующие принципы:

Эта защита заключается в том, что такое лицо сохраняет зарегистрированные за ним права на имущество в том виде, как эти права уже были записаны в реестр. Из этого правила есть ряд исключений, которые будут описаны ниже; 4 принцип специальности, указывающий на то, что реестр ведется пообъектно, а распоряжение имуществом требует идентификации объекта, в отношении которого совершается распоряжение.

Удивительно, но факт! Текстуально это выражено следующим образом:

Он означает, что права, объявленные законодателем подлежащими государственной регистрации, возникают с момента регистрации. Эта норма ставит точку в давнем споре о том, каков характер государственной регистрации прав — правоподтверждающий или правопорождающий, то есть о том, что делает запись в реестре — подтверждает возникшее из сделки право например, собственность или же создает право на недвижимую вещь. Кодекс четко и недвусмысленно принял точку зрения, в соответствии с которой государственная регистрация является не просто доказательством существования права, а юридическим фактом, порождающим право.

Иными словами, принцип внесения может быть описан очень простой формулой: Правильное понимание принципа внесения имеет колоссальное значение для усвоения всего права недвижимости.

Не побоюсь даже такого сильного утверждения, как: Проиллюстрируем это рядом примеров. Покупатель, оплативший и даже получивший во владение недвижимость по договору купли-продажи, не является ее собственником и потому ему недоступен иск о признании права собственности, он может обращаться к покупателю с иском о государственной регистрации перехода права до момента государственной регистрации перехода права собственности на основании судебного акта о государственной регистрации перехода права ст.

Инвестор, оплативший инвестиционный взнос по инвестиционному контракту по существу представляющий собой плату по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи , не является собственником или вместе с другими инвесторами — сособственником строящегося объекта и поэтому также не может предъявлять иски о признании права собственности на недостроенный объект.

ЭЛЕКТРОННЫЕ КНИГИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ

Право собственности на приобретаемый им по договору объект недвижимости возникнет только после государственной регистрации. В рамках курса разбираются основные понятия права недвижимости, а также тонкости сделок по поводу недвижимых вещей.

Лектор анализирует новейшую судебную практику по обсуждаемым проблемам, последние законодательные новеллы, а также широко обсуждаемые законопроекты в сфере недвижимости реформа вещных прав ГК РФ, законопроект о введении единого объекта недвижимости и проч.

Introduction to German Law.

Удивительно, но факт! Положения об ответственности за внесение незаконных записей также нельзя трактовать широко, ведь незаконность записи либо погашения записи может быть обусловлена разными обстоятельствами.

Kluwer Law International, Security rights in movable property in European private law. Любопытно, что судебная практика, видимо, признавая несправедливость первого подхода право переходит с даты внесения записи в Реестр , выработала довольно любопытное решение этой проблемы. Речь идет о п. В нем обсуждается следующая проблема: Суть спора, который стал предметом рассмотрения в суде, заключается в следующем.

Акционерное общество приобрело у банка здание, в связи с чем покупатель обратился в орган по регистрации с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество. Регистрирующий орган в регистрации перехода права отказал в связи с тем, что представленные на государственную регистрацию документы не соответствовали закону.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании действий органа незаконными. В ходе судебного разбирательства было установлено, что после отказа в государственной регистрации на соответствующее здание был наложен арест судебным приставом-исполнителем в порядке обращения взыскания на это здание как на имущество, принадлежащее банку. Суд заявление удовлетворил, обязав регистрирующий орган внести запись о переходе права на недвижимое имущество днем, следующим за днем окончания месячного срока максимального срока регистрации, установленного Законом о регистрации на момент рассмотрения дела с момента подачи обществом заявления о регистрации перехода права.

По всей видимости, суд, принявший такое решение, желал тем самым оградить заявителя от негативных последствий ареста, наложенного приставом на здание в ходе осуществления исполнительного производства в отношении банка - продавца здания права на здание, разумеется, были на момент рассмотрения спора по-прежнему зарегистрированы за банком.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение было отменено в части определения даты регистрации. Суд апелляционной инстанции сослался на положение п. Что же касается того, что приобретенное акционерным обществом здание в результате этого окажется состоящим под арестом, то апелляционный суд указал на право общества потребовать от органа по регистрации прав, незаконно отказавшего в регистрации перехода права, возмещения причиненных убытков.

К вполне правильным рассуждениям суда апелляционной инстанции можно добавить также, что покупатель здания имеет право потребовать от пристава снятия ареста со здания, так как арестованное имущество более не принадлежит должнику по исполнительному производству. Тот факт, что регистрация права все же состоялась хотя бы и в то время, когда действовал арест, наложенный на здание , свидетельствует о признании судом законности перехода права собственности на здание к акционерному обществу невзирая на наличие ареста имущества продавца.

В связи с этим из данного примера может быть извлечен и еще один тезис, который, на мой взгляд, имеет даже большее значение, чем тот, который был вынесен в начало комментируемого пункта.

По всей видимости, с точки зрения высшей судебной инстанции факт обращения приобретателя недвижимого имущества с заявлением о государственной регистрации перехода права на имущество, сопровождаемый приложением документов, необходимых для осуществления регистрации перехода права, означает невозможность наложения ареста на недвижимое имущество по долгам его отчуждателя.

Данный тезис может быть обоснован следующим образом. Договор купли-продажи зданий не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. В комментируемом деле заявление о государственной регистрации перехода права было подано покупателем до момента наложения ареста.

Так как государственная регистрация перехода права, совершить которую орган по регистрации прав обязал суд, была произведена, собственником недвижимого имущества стал покупатель. Следовательно, он как собственник имущества имеет право потребовать освобождения его от ареста, наложенного по долгам другого лица.

Именно здесь, на наш взгляд, находится та тонкая грань между законом и справедливостью, которая обнаружила себя в комментируемом деле. С точки зрения описанного нами выше начала внесения пристав арестовал именно вещь, принадлежащую должнику, успев "задержать" ее до момента перехода права к приобретателю. И по идее сам по себе факт наложения ареста на вещь должен был бы послужить основанием для отказа в удовлетворении требования об обязании регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию перехода права.

В данном деле у органа по регистрации такая возможность отсутствовала, так как на имущество в момент рассмотрения дела уже был наложен арест. Следовательно, суд должен был отказать заявителю в удовлетворении заявления о понуждении к осуществлению регистрации перехода права собственности.

Читать популярные статьи на сайте

В этой ситуации пристав обратил бы взыскание на арестованное имущество банка, а акционерное общество приобрело бы право требовать от органа по регистрации возмещения причиненных убытков например, суммы аванса, уплаченной по договору купли-продажи здания, взыскание которой с банка оказалось бы невозможным.

Кстати, любопытно, что именно на такие последствия возмещение убытков и указал апелляционный суд!

Удивительно, но факт! Это вытекает из положений п.

Однако в противоречие с самим собой он поддержал удовлетворение заявления о признании действий незаконными и понуждении к осуществлению регистрации перехода права. Понятно, что описанный мною выше подход, основанный на констатации невозможности понуждения органа по регистрации к осуществлению регистрации перехода права в случае наличия ареста, явно несправедлив по отношению к покупателю. И, по всей видимости, суд попытался исправить эту несправедливость, обязав регистрирующий орган вопреки аресту осуществить государственную регистрацию перехода права и признав тем самым приоритет поданного заявления о регистрации перехода перед постановлением пристава о наложении ареста на недвижимое имущество.

Итак, никакое право на недвижимое имущество не может возникнуть без внесения записи об этом праве в реестр. Однако неуклонное проведение принципа внесения не всегда является правильным - потребности практики заставляют законодателя отступать от строгой зависимости возникновения права от факта внесения в Реестр. Кроме того, как отмечалось в литературе, абсолютизация принципа внесения не всегда может быть согласована с общими принципами гражданского права в первую очередь принципом полного универсального юридического правопреемства - см.

Нормативное выражение исключений из принципа внесения в российском праве помещено в п. Между тем очевидно, что отступление от начала внесения неизбежно создает некоторую "раздвоенность" в правах на недвижимость: Данное обстоятельство позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время в Кодексе складывается массив норм, образующий то, что можно условно обозначить как "регистрационное право", то есть устанавливающий основания и последствия внесения записей в реестр, последствия отсутствия правовых оснований для внесения записей, последствия доверия участников оборота к записям реестра и проч.

Нужно иметь в виду и то, что законодатель сохранил возможность установления иных правил государственной регистрации прав, чем те, которые предусмотрены в комментируемой статье, в иных положениях ГК РФ п. Значительная часть норм, которые сейчас сосредоточены в комментируемой статье, ранее либо содержались в других главах Кодекса или иных нормативных актах например, в Федеральном законе от Это касается среди прочего правил о принципе обязательности внесения записи для цели возникновения права на имущество далее - принцип внесения, см.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: Единственной подлинной новеллой ст. Известен также некоторый конфуз, который случился в связи с первоначальной отменой 2 марта г.

Проблема существования долгосрочной аренды, которая не подлежала государственной регистрации, но могла затронуть интересы третьих лиц, была решена в Постановлении Пленума ВАС РФ в духе концепции непротивопоставимости незарегистрированных сделок см.: О доктрине непротивопоставимости в праве недвижимости см.: Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: Государственная регистрация сделок, по сути, дублировала регистрацию перехода прав, а экспертиза сделок, проводимая регистратором, осуществлялась формально, по документам.

Регистрация сделок не смогла установить твердые гарантии неразрушимости сделок с недвижимостью, и десятки тысяч дел об оспаривании записей в реестре, которые ежегодно рассматривают суды, являются очевидным тому свидетельством.

Разработчики проекта Вотчинного устава также склонялись к тому, чтобы отменить нотариальную форму сделок с недвижимостью, заменив ее совершением сделок в вотчинном установлении прообразе современного Росреестра.

Однако требование государственной регистрации сделок, сопровождавшееся таким последствием отсутствия регистрации, как ничтожность сделки, было не просто безболезненным упущением прежней редакции ГК. Гражданский оборот настойчиво искал договорную конструкцию, которая позволяла бы связать участников сделок с недвижимостью обязательством осуществить государственную регистрацию перехода права собственности с жилой недвижимостью выход был найден в получившей широкое распространение практике заключения предварительных договоров , а также способ проводить частичные платежи до регистрации перехода права что выразилось в практике включения в предварительные договоры условия об обеспечительном платеже.

Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью.



Читайте также:

  • Образец заявления о расторжении брака в отсутствие
  • Дела об усыновлении удочерении ребенка гражданский процесс
  • Заявление на приватизацию признание права собственности